viernes, 19 de octubre de 2012

Cómo los Startups negocian arrendamientos favorables


Ya se trate de contratos de arrendamiento de oficinas o retail, nuevas empresas suelen tener poca influencia con los propietarios. Pero hay maneras de negociar los mejores términos posibles. Con los mercados de bienes raíces volviendo a la vida en algunas zonas del país, hablé con dos abogados y un agente para el asesoramiento en la negociación de un contrato de arrendamiento comercial.

Obtener la representación. Eso significa que un corredor de bienes raíces comerciales familiarizados con su industria y su ubicación. Obtenga referencias de los inquilinos en el edificio y hacer lo que los corredores específico arrendamientos que han hecho en ese edificio, o al menos en ese barrio. Los mercados comerciales son tan especializados, alguien que no está al día no va a ser capaz de obtener el mejor trato. "Nunca vayas a una reunión sin representación. Y no ir con un corredor que representa al propietario ", dice David Mason Eichman, un West Hollywood (California) abogado de bienes raíces que representa muchas empresas nuevas. "el agente del arrendador está representando sus intereses y podría intimidar, especialmente cuando se trata de salir de un contrato de arrendamiento o renegociar".

Entender lo que el alquiler
cubre. La renta no puede incluir todo. Por ejemplo, se rentan utensilios cubierta, estacionamiento y servicios de limpieza? ¿Qué pasa con los impuestos de propiedad, seguros y mantenimiento de las áreas comunes? No hay tal cosa como un contrato tipo de arrendamiento, dice Julie Vieillemaringe, un agente de bienes raíces comerciales de la correduría ANR Asset Management en Los Angeles: ". Negociable Everything" Si suele trabajar los fines de semana con retraso o, asegúrese de que no hay cargo extra para mantener su edificio de calefacción o refrigeración en después de horas. Y piensa en sus empleados: Foro de comodidades tales como cocinas, salas de descanso, salas de conferencias y vienen con el paquete de arrendamiento?

Pesar en lo positivos y lo negatiavo de la ubicación. Una dirección impresionante es obligatorio, pero sólo para ciertos negocios. Ese barrio tiene glamour también puede venir con mayores impuestos y honorarios licencia comercial pasó de la raya con las comunidades vecinas. "Se puede estar en la frontera y pagar mucho más que el derecho igual de agradable edificio al otro lado de la calle que está en otra jurisdicción", señala Eichman. Otra consideración: Si los clientes visitan, van a tener fácil aparcamiento y acceso al edificio? Si los vendedores deben tirar en su edificio y tomar un boleto para hacer las entregas, eso puede significar un costo adicional.

Empuje de concesiones arrendador. En los últimos años, y particularmente en los mercados inmobiliarios más suaves, los propietarios han ofrecido edulcorantes comúnmente como la construcción de las mejoras o el alquiler de unos meses gratis para atraer a nuevos inquilinos. Medida que los mercados se calientan, las concesiones pueden desaparecer, o pueden ser ofrecidos, pero sólo en largos contratos de arrendamiento. A menudo, los contratos de arrendamiento más cortos son mejores para las jóvenes empresas que crecen rápidamente, pero si te gusta el espacio y quiere permanecer a largo plazo, tratar de bloquear en plazos más largos ahora, antes de que los alquileres suban. "Los alquileres recientemente han sido bastante constante, con algunos sólo van por la inflación y otros bajando", dice Eichman. "Pero cuando los propietarios perciben que la economía está mejorando, serán menos propensos a bloquear los tipos de arrendamiento a largo plazo porque van a estar anticipando crecimiento de dos dígitos".

Considere la posibilidad de un tope. Tanto los gastos de gestión y funcionamiento puede salir de control, sobre todo si suben sin control al año en arrendamientos a largo plazo, dice Kirsten Day, un abogado especializado en transacciones comerciales de bienes raíces en la firma de abogados Perkins Coie en Portland, Oregon "Considere un límite a los gastos de gestión en base a un porcentaje de su renta básica, más los cargos adicionales ", dice ella. Pregúntele a su agente a considerar la negociación de un límite total en el aumento de los gastos de explotación también. "Esta gorra es difícil para los inquilinos de obtener en los mercados de bienes raíces fuertes, pero puede ser que vale la pena", dice Day.

Insistir en una vía de escape. Asegúrese de que su contrato incluye un acuerdo de terminación. Usted puede ser un gran éxito y superar rápidamente su espacio, o dificultades para pagar el alquiler cada mes, de cualquier manera, es posible que desee salir más temprano que tarde. Algunos propietarios insisten en que debe dar su consentimiento antes de que pueda transferir su contrato de arrendamiento, ya que vender su empresa, y otros requieren que usted firme una garantía personal, sobre todo si eres una startup. Asegúrese de que todos estos detalles se explican en la delantera y negociar los mejores términos que pueda, Día dice: "El mejor caso para el inquilino no está a necesitar el consentimiento del propietario [de transferir un contrato de arrendamiento]. El inquilino no quiere tener un trato detenida debido a que están tratando de satisfacer al propietario. "

Date tiempo. No espere hasta 30 días antes de que su contrato expire a decidir si es económicamente beneficioso para la circulación y mejorar la renta y las condiciones de arrendamiento. No sólo factor en los motores, sino también el tiempo de inactividad empresa, la interrupción empleado, y la reimpresión de materiales de marketing, dice Vieille maringe. Si decide que un movimiento tiene sentido ", podría tomar de seis a ocho semanas para identificar una propiedad, dos o tres semanas para ir a través de una carta de intención, y unas semanas más para negociar el contrato de arrendamiento", dice ella. Dése entre tres y seis meses para asegurarse de que el control de la decisión


Fuente: businessweek.com

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